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Afectación del estado de alarma derivado del Coronavirus (RD 463/2020) a los contratos de arrendamiento de local de negocio y el pago de las rentas.

Resumen de sesión Foro de Riesgos. 8 de Abril, 2020




Un anuncio de piso en alquiler, el 31 de marzo en Madrid. MARTA FERNÁNDEZ JARA / EUROPA PRESS
Un anuncio de piso en alquiler, el 31 de marzo en Madrid. MARTA FERNÁNDEZ JARA / EUROPA PRESS

Foro de Gestión de Riesgos
Sesión: Afectación del estado de alarma derivado del Coronavirus (RD 463/2020) a los contratos de arrendamiento de local de negocio y el pago de las rentas.
Resumen Sesión 8 de abril de 2020
 
Ponente: Vicente Magro Servet, Magistrado de la Sala II del Tribunal Supremo. Codirector del Foro Gestión de Riesgos.

Moderador: Gonzalo Iturmendi Morales, Abogado, Socio y Director de Bufete G. Iturmendi y Asociados, S.L.P., Miembro del Consejo Académico de Fide. Codirector del Foro Gestión de Riesgos.

Descargar resumen:

1.- El art. 10 Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 exige diferenciar los contratos de arrendamiento de local de negocio (en adelante ALG) con relación a aquellos que pudieron abrir de los que no.

Los segundos pueden reclamar la cláusula rebús y la fuerza mayor.

En los primeros no puede confundirse la excesiva onerosidad con el “perjuicio de la situación”. La pérdida de clientela por la no asistencia no es concepto alegable en el impago de la renta.

2.- El arrendatario que pretenda alegar la cláusula rebus al arrendador deberá efectuar notificación/requerimiento donde le comunique la propuesta que le hace (moratoria, anulación, reducción de la renta, o, incluso, la resolución del contrato).

No es preciso consignar la renta integra, sino solo la que se estime apropiada, o si se entiende que no debe pagar no se consigna y se advierte la razón.

Debe concederse plazo al arrendador para contestar señalando que el silencio en ese plazo se entiende como aceptación.
El inquilino no debe pagar la renta y luego acudir al juez.

Los arrendamientos turísticos quedan suspendidos por ser actividad negocial.

La inhabitabilidad de local de negocio no podría considerarse a su vez un incumplimiento involuntario del arrendador de su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa durante todo el tiempo del arriendo conforme al artículo 1554 del CC ya que el concepto de culpa del arrendador no es el aplicable sino la fuerza mayor ajena a la culpa.

La imposibilidad sobrevenida es alegable por quienes no pueden abrir, o han cerrado parcialmente y quedan como actividad esencial de forma parcial compensando este cierre en el porcentaje que se aprecie.

El incumplimiento previo del arrendatario no es factor que le impida alegar en estos meses del estado de alarma la causa de fuerza mayor.

Las residencias de estudiantes cerradas por orden predican del mismo supuesto de fuerza mayor, salvo que queden abiertas algunas viviendas en cuyo caso deberá pagar.

Se puede aplicar porcentaje de rebaja en gastos e IBI.

No cabe alegar el perjuicio por falta de clientela como causa de fuerza mayor para dejar de pagar o para aplicar el art. 1575 CC.

3.-Los despachos de abogados como arrendatarios que actúan como “servicio  de actividad esencial” pueden alegar la fuerza mayor si han tenido que cerrar minorando la renta en un importe determinado o calculado por el ejercicio de la actividad esencial.

No puede confundirse “actividad esencial” de despacho profesional arrendado con local de negocio no afectado por el art. 10 RD 463/2020 que permanece abierto.

4.- Es tiempo de “autocomposición de intereses”  y de aplicar la autonomía de la voluntad de las partes, evitando la judicialización.

5.- En su defecto debe apostarse por la mediación extrajudicial en la resolución del conflicto designando a un abogado mediador.

6.-Se debe distinguir entre locales con

a.-actividad suspendida. En este caso podría aplicarse el artículo 1105 del código civil por supuesto de exoneración de rentas por fuerza mayor, así como la doctrina del Tribunal Supremo de la cláusula rebus sic stantibus en virtud del cual se permite al arrendatario quedar exonerado del pago de la renta desde la fecha de entrada en vigor del Real decreto 463/2020.

b.- Local abierto. En este caso no existirá exoneración alguna del pago de la renta, pues el local depende de la exclusiva voluntad de la del arrendatario y si se está en el supuesto de que éste haya sido contagiado por el virus habrá que estar a los supuestos contemplados en la legislación laboral y sanitaria respecto a la baja por contingencias comunes o laborales, pero ya queda al margen de la relación privada del contrato de arrendamiento.

7.- La exigencia del arrendatario de local de negocio de modificación o revisión del contrato —consistente en una reducción de la renta—, o de suspensión del contrato —y, por extensión, de la obligación de pago de la renta—, o la resolución del contrato, podría prosperar en los tribunales en aplicación de la última doctrina jurisprudencial de la cláusula o regla rebus sic stantibus (SSTS de 15 de octubre y de 30 de junio de 2014).

8.- Si el riesgo o contingencia no se contempló por las partes debe asumir la fuerza mayor el arrendador en cuanto al no pago de la renta mientras dure la orden de la Administración, una reducción o lo que pacten las partes.

              Esta situación determinará que en el futuro las partes pacten este riesgo y sus consecuencias.

9.- Cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado.

10.- El arrendatario tiene derecho a no pagar la renta mientras se le cerró administrativamente el local.

11.- El arrendatario no incumple para alterar las bases del negocio. No puede apelarse al concepto de “culpa” en ninguna de las partes. Se trata de imposibilidad sobrevenida no prevista en el contrato , y con ajenidad a la culpa.

12.- El incumplidor no incumple por y para alterar la base del negocio, sino que ésta se ve afectada por la ajenidad contractual del coronavirus.

13.- ¿Qué renta queda afectada? Con ello en lo referente al mes de marzo y hasta que dure la prórroga del mes de abril existirá la obligación de pagar la renta a prorratas del periodo comprendido entre el día uno y el 14 de marzo quedando exonerado del pago de entre el 15 y el 31 de marzo y lo mismo ocurrirá en el periodo que se establezca desde el 1 de abril hasta cuando se prorrogue el estado de alarma.

14.- Si el contrato de arrendamiento suscrito ya contempla las contingencias jurídicas derivadas de una situación extraordinaria de fuerza mayor no será de aplicación a dicha relación contractual la cláusula rebus, pues las partes desde un inicio ya regularon y asignaron los riesgos causados por un suceso de fuerza mayor, como es la pandemia del Coronavirus, rigiendo pues el principio de pacta sunt servanda reflejado en el art. 1258 del Código Civil, imposibilitando así que el juez pueda modificar la voluntad negocial.

15.- Solucionar el problema: Se trata de evitar litigios en los que los litigantes adoptarán posturas maximalistas para defender sus intereses y ello a pesar de ser conscientes de que la situación por la que atravesamos exige una reconsideración, un «stop and go», un parar, reflexionar, negociar y seguir.

16.-Propuestas:
1.-La prórroga de los plazos para el cumplimiento
2. La suspensión temporal del pago de la prestación
3.- El ajuste de la prestación 
4.-La condonación parcial de la prestación
5.-El aplazamiento y la redefinición del plazo de cumplimiento.
 
 
 
Directores Foro Gestión de Riesgos:
• Gonzalo Iturmendi Morales, Abogado, Socio y Director de Bufete G. Iturmendi y Asociados, S.L.P., Miembro del Consejo Académico de Fide
• Vicente Magro Servet, Magistrado de la Sala II del Tribunal Supremo.




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