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La coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad, más cerca.

FIDE dedica una jornada a la Ley de junio de 2015 sobre la inscripción de representaciones gráficas de fincas


FIDE celebró el 15 de febrero una sesión sobre la Ley de junio de 2015 de Bases Gráficas y Registro de la Propiedad, que pone las bases para una coordinación efectiva con el Catastro. La inscripción de las representaciones gráficas de las fincas, cuya base serán a partir de ahora las representaciones catastrales, es el aspecto fundamental del nuevo procedimiento.



De izquierda a derecha, Vizcaíno, Fernández-Tresguerres, Puyal y Acedo-Rico.
De izquierda a derecha, Vizcaíno, Fernández-Tresguerres, Puyal y Acedo-Rico.
La Fundación para la Investigación sobre el Derecho y la Empresa (FIDE) acogió el 15 de febrero una sesión sobre la Ley de junio de 2015 de Bases Gráficas y Registro de la Propiedad, y sobre cómo influye eso en la coordinación con el Catastro. También se repasaron varios documentos publicados por la Dirección General de los Registros y del Notariado para aclarar los efectos de la Ley.

Moderó la mesa Ana Fernández-Tresguerres, notaria de Madrid y registradora de la propiedad y mercantil excedente, que explicó que la coordinación entre el Catastro y el Registro no estaba en la situación deseable, y que “es un esfuerzo de todos que se verifique esa coordinación efectiva. El camino viene con la Ley de junio 2015”.

Los objetivos de la ley son, entre otros: “coordinar simplificando los procedimientos; limitar de forma precisa de la finca registral; desjudicializar el proceso”. Pero la “cuestión estrella” son las representaciones gráficas georreferenciadas (RGG) de las fincas.

Fernando Acedo-Rico, decano autonómico de los Registradores de Castilla-La Mancha, abordó la situación legislativa actual, y el recorrido histórico. Acedo-Rico fue durante 14 años director de los Servicios Jurídicos de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid.

Comenzó señalando que es una reforma que queda “coja”, por la falta de un registro electrónico. “Para un municipio como Tarancón, dar las coordenadas georreferenciales supone dos folios registrales. No digamos ya Madrid”.

“Lo lógico es que la representación gráfica esté coordinada con los datos jurídicos del Registro de la Propiedad, y con sus descripciones literarias antiguas, y a veces algo obsoletas. Y también estamos esperando el nuevo programa Registral en materia de bases gráficas; esto ayudará a poder delimitar con mayor precisión la georeferenciacion de las fincas registrales”. Ahora, dijo, lo que falta es añadir la calificación urbanística de la finca. Para lo cual hace falta coordinarse con los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas.

Acedo-Rico recordó que la Ley 13/1996 obligó a consignar la referencia catastral en el Registro. “Han existido dos problemas a lo largo de estos 20 años: la inexistencia de todas aquellas inscripciones antiguas sin referencias catastrales, y la lentitud en alterar los datos del catastro. Se tardaban 6-8 meses, por lo menos, aunque espero que eso haya cambiado”.

La coordinación Catastro-Registro hasta ahora, señaló, además de la consignación, se ha basado también –entre otras vías- en que mensualmente el Registro envía al Catastro cualquier alteración en las fincas inscritas.

De la Ley de 24 de junio de 2015, Acedo-Rico destacó que se incorpora el código registral único de la finca, el Libro del Edificio; y, sobre todo, que se establece que la cartografía catastral es la “base” de la reproducción gráfica.

Los procedimientos

El segundo ponente fue Andrés Vizcaíno Ramírez, oficial superior del Registro de la Propiedad Número Quince de Madrid, que analizó las novedades de la Ley y dio una explicación practica de las inscripciones de las representaciones gráficas georreferenciadas–RGG.

“Cada uno de los nuevos procedimientos establecidos por la Ley 13/2015 da para una jornada”, comenzó. “Hoy mismo [el 15] el Colegio Nacional de Registradores estaba presentando la aplicación informática que se va a instalar en los Registros de la Propiedad, algo que dará un giro grande a la aplicación práctica de los nuevos procedimientos”.

La primera modificación de la Ley es la creación del código registral único. “Una especie de NIF para cada finca registral, que permite identificarla en toda España. Es un código alfanumérico único; antes cada finca se referenciaba a cada registro. La Ley no modifica la Referencia Catastral.

Otra novedad de la Ley es que ofrece la posibilidad de introducir las calificaciones urbanísticas, medioambientales y administrativas. “Lo estamos haciendo por nota al margen, y tenemos la obligación de poner la fecha en la que se acredita”.

En cuanto al tema central de la jornada, la representación gráfica georreferenciada – RGG -, la Ley “establece la inscripción de la RGG como una obligación, pero solo para los actos de modificación de las fincas (agregaciones, agrupaciones, etc.). Para el resto la obligación es potestativa, es decir, que se puede pedir”.

La Ley establece como RGG  principal la certificación catastral descriptiva y gráfica, “por eso el intento de coordinación”. No obstante, para determinados supuestos –dividir una finca en dos, por ejemplo- se permite otra que no sea la catastral: en ese caso se utiliza la “alternativa”, que tiene que:
-cumplir con los requisitos técnicos que luego permitan incorporarla al catastro;
-coincidir en cuanto a su delimitación matriz con la catastral.

Una vez inscrita la RGG, “la superficie de la finca es la que consta en la RGG. El efecto es el de igualar ambas superficies la que constaba en la descripción literal de la finca y la aportada con la RGG”. Al igual que con las notas simples informativas, dijo Vizcaíno, “se podrá dar publicidad de las RGG”.

¿Qué ocurre si no existe correspondencia entre la RGG alternativa y la del catastro? El Registro comunica al Catastro para que ponga en marcha un mecanismo para la rectificación; el Catastro modifica, y lo envía al Registro, de modo que se acaba obteniendo la coordinación, concluyó Vizcaíno.

El Catastro

Y por último, tocó el turno a Pablo Puyal Sanz, adjunto a la Directora General del Catastro, del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas. Puyal comenzó subrayando que la representación catastral es la “base”, no la RGG como tal, aunque la idea es que coincidan.

“Es importante reseñar que cualquier inscripción de una representación gráfica imposibilita inscribir nuevas representaciones gráficas posteriores que se superpongan con las coordenadas geográficas de fincas ya inscritas, por lo que cualquier inscripción produce efectos en las fincas colindantes, si no en el momento, sí a posteriori”.

La Ley Hipotecaria, dijo, ha creado  un “paradigma distinto de inscripción de la propiedad. Se trata de evitar pleitos y el fraude tanto privado como público”.

“Hasta ahora los propietarios han venido realizando con mucha frecuencia, diversos actos, como la adjudicación de herencias o transmisiones, sin saber muy bien la ubicación, los límites o  la superficie de las fincas”. Es importante, dijo, que los operadores en el tráfico inmobiliario –“propietarios, técnicos, notarios- tengan en cuenta el cambio. “También las administraciones que intervienen muchos procedimientos en los que se configuran nuevas fincas, como segregaciones, reparcelaciones o expropiaciones”.

La georreferenciación a partir de coordenadas, matizó, “no es la realidad, sino una transcripción de la realidad por medios técnicos mucho más precisos que los usados hasta ahora”. El Catastro da una representación lo más adecuada a la realidad que en el tradicional sistema de descripción literaria de las fincas, y a la par va a ser un “instrumento para incorporar los cambios cuando haya modificaciones”.

La cartografía catastral tiene un determinado nivel de precisión técnica. Será el propietario el que marque el nivel de tolerancia métrica que necesita para realizar cada una de las operaciones en los inmuebles, y el que decida si le interesa cambiar la RGG. “25 centímetros pueden no ser importantes en una finca rústica de gran extensión, pero esos centímetros pueden ser básicos para la edificabilidad de una parcela urbana”.

El Catastro da varios servicios de información que han de servir para la coordinación, todos ellos gratuitos si se solicitan por Internet: únala  cartografía catastral digitalizada y georreferenciada, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la normalización de un  estándar informático para definir las parcelas,  aprobado de común acuerdo con Notarios y Registradores, y que va a servir para que los sistemas de estas instituciones se comuniquen entre sí sin problemas

La representación gráfica alternativa “la tiene que aportar el propietario, en el formato informático GML”, añadió. En la web del Catastro hay un servicio de validación de la RGG, que si bien no está, “previsto por la Ley”, se ha incluido sí en las Resoluciones aprobadas para su desarrollo. Este servicio pregunta cómo se ha hecho la validación y controla una serie de variables, por ejemplo si hay dos parcelas que se superponen, en cuyo caso no se validará. “Saber el resultado permite acelerar los trámites y da seguridad de que la RGG tiene los requisitos técnicos”.

En el debate se plantearon algunas cuestiones dudosas, como si existirá un Libro del Edificio para las obras nuevas anteriores al año 2000.

Puyal comentó que, aunque el Catastro se ha hecho para cobrar impuestos, y no para proteger la propiedad y a los propietarios, está resultando un instrumento insustituible para identificar y describir de modo preciso las fincas. La gente no sabe ni dónde está su propiedad, sobre todo en zonas rurales.”

Subrayó el alto funcionario que para evitar el coste de la certificación gráfica, han intentado que sean gratis, “y lo son por Internet”. Añadió además que el Catastro no es un organismo de técnicos, ni un registro de la propiedad, y por eso no puede modificar los linderos de las parcelas catastrales sin notificar a los titulares de las parcelas colindantes afectadas, dado no tiene competencias para deslindar la propiedad y que cuando se ponen de manifiesto conflictos entre los propietarios, el Catastro se inhibe, dejando paso a su resolución por otras vías de jurisdicción ordinaria o voluntaria. “Nos llegan a acusar de prevaricación cuando no nos pronunciamos sobre las cuestiones litigiosas, pero esa que no es nuestra función”.

A su juicio, cuanto antes inscriban los propietarios la RGG en el Registro de la Propiedad, “mejor protegidos estarán”. Además el estándar informático permite que se tarde unos días en lugar de 6 meses en realizar los trámites de actualización del Catastro.




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