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La hora de la verdad. Entra en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

Francisco J. Ramírez Arbués


La nueva norma viene con multitud de novedades en todos los ámbitos de la contratación hipotecaria, y con el loable objetivo de crear un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz



Por fin ha llegado la hora. Tras más de cinco años desde que se aprobara la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, y con más de tres años de retraso desde que finalizara el plazo límite de transposición al ordenamiento jurídico español, por fin el pasado sábado 16 de junio entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y su normativa de desarrollo.
 
La nueva norma viene con multitud de novedades en todos los ámbitos de la contratación hipotecaria, y con el loable objetivo de crear un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, así como de contribuir a mejorar la protección de los individuos que quieran acceder a la propiedad mediante la suscripción de un préstamo hipotecario.
 
No obstante, este loable objetivo se está viendo empañado por las importantes dificultades que están surgiendo en el sector a la hora de adaptarse a los nuevos requisitos legales en los breves plazos transitorios que para ciertas obligaciones se han concedido a las entidades.
 
En primer lugar, es de destacar que el ámbito objetivo de esta norma no cubre exclusivamente los préstamos hipotecarios, como podría deducirse de su nombre, sino también préstamos no garantizados que se suscriban con el objetivo de adquirir un inmueble, siempre que la operación sea firmada por un consumidor. Este ámbito ha supuesto a las entidades financieras la necesidad de adaptar sus procesos y productos de préstamo personal a una estructura de protección y de información precontractual que, en nuestra tradición jurídica, había sido propia de productos hipotecarios pero no de otros productos de activo. Este trabajo no ha sido en absoluto fácil ni rápido.
 
Por otro lado, la nueva norma establece un nuevo paquete de información precontractual, aún más exhaustivo que el exigido por la normativa anterior, que debe facilitarse a los firmantes del préstamo hipotecario. La regulación exige ahora la entrega de nuevas fichas de información precontractual, cuyo formato y contenido difiere de las existentes con anterioridad, y también requiere la entrega de documentación adicional, como las condiciones del seguro o diversos escenarios de tipos de interés. Podría plantearse si la entrega de esta documentación va a conseguir realmente mejorar la protección y la posición jurídica de los clientes, puesto que en ocasiones más información puede no ser mejor información, pero lo que sí parece claro es que los consumidores van a tener a su disposición toda la información relevante para la toma de una decisión informada.
 
Otra de las grandes novedades de la normativa es el nuevo rol de los Notarios, cuya actividad se divide básicamente en dos momentos: uno inicial en que deben garantizar que se han cumplido las normas de transparencia establecidas en la nueva ley (tanto en el fondo, como en la forma y el plazo), asesorar al cliente para resolver cualquier duda que pueda tener y asegurarse de que el prestatario responda a un test sobre la documentación e información que se le ha entregado; y un segundo momento, que deberá tener lugar en un día distinto, en que el Notario otorgue la escritura pública donde se documente el préstamo hipotecario. Tras muchos debates y discusiones, no siempre amistosas, estos primeros días después de la entrada en vigor serán claves para entender cómo van a materializarse estas nuevas obligaciones y la reacción de todos los actores involucrados (clientes, gestorías, Notarios, Registradores, etc.) ante el nuevo sistema definido por la Ley.
 
Otro de los puntos clave de la norma son los requisitos de conocimientos y competencia exigibles al personal de los prestamistas y los intermediarios. La dimensión de estos requisitos formativos no ha estado clara hasta la publicación de la Orden Ministerial que desarrolló la Ley, lo que supuso que las entidades obligadas a formar a sus redes no pudieran en muchos casos comenzar los procesos de formación. Una vez publicada en el BOE dicha norma, el pasado 29 de abril, es cuando las entidades han conocido los detalles de la exigencia y han tenido que arrancar a toda velocidad los procesos de capacitación de sus redes, con la espada de Damocles del plazo en que el proceso (tanto de formación como de certificación) debe estar concluido, que es el 29 de julio. En tres meses, las entidades deben haber certificado a su personal, o resultará necesario que todas las personas no formadas actúen bajo la tutela de otros empleados que sí hayan superado la certificación en materia hipotecaria. Teniendo en cuenta los periodos vacacionales y, en ocasiones, los procesos de regulación de empleo que algunas entidades están experimentando, el cumplimiento de este plazo es un claro reto para el sector.
 
Por último, no quiero dejar de destacar el impacto que esta norma tiene para los intermediarios de crédito. En muchas ocasiones, estos intermediarios son empresas pequeñas e incluso unipersonales, que deben, como consecuencia de la norma, adaptar sus procesos y actividad a los nuevos requisitos legales, formar a su personal e inscribirse en los registros competentes, con el consiguiente consumo de recursos, tanto humanos como materiales y el riesgo de no ser capaces de llegar a tiempo.
 
En resumen, la norma ya está aquí y establece cambios muy relevantes que están poniendo a prueba la capacidad de adaptación de las entidades a las que afecta. Habrá que esperar aún unos meses más para poder evaluar el éxito de la norma y el cambio experimentado por el sector. 

Francisco J. Ramírez Arbués

Socio del Departamento Regulatory & Compliance de Deloitte Legal, liderando el área regulatoria de la Firma, especializada en la prestación de servicios de asesoramiento jurídico a entidades financieras y del mercado de valores. Anteriormente Director de la Asesoría Jurídica en ING Bank en España y Portugal. También ha trabajado como asociado en el despacho Garrigues dentro del Departamento de Derecho Mercantil. Licenciado en Derecho por la Universidad de Zaragoza. Máster en Asesoría Jurídica de Empresas por el Instituto Empresa. Máster en Banca y Finanzas del Centro de Estudios Financieros.

Artículo original publicado en el Blog de Fide de El Confidencial




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