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Proptech - Cuando el ladrillo sucumbió al impulso de la tecnología, por ​Guillermo Rodrigo García


La tecnología nos mejora en muchos sentidos. Transforma nuestro día a día, nuestras maneras de interactuar, tanto social como profesionalmente. Dicha transformación tecnológica tenía que llegar también a uno de los sectores más conservadores de nuestra economía, el sector inmobiliario.



La tecnología nos mejora en muchos sentidos. En los últimos años ha transformado nuestro día a día, nuestras maneras de interactuar, tanto social como profesionalmente. Y está transformando a marchas forzadas los distintos modelos de negocio, con los denominados Fintech e Insurtech a la cabeza. El impulso de la tecnología es imparable.

Dicha transformación tecnológica tenía que llegar también a uno de los sectores más conservadores de nuestra economía, el sector inmobiliario. De las palabras inglesas Property y Technology surge el Proptech, que no es sino la denominación a una tendencia que trata de mejorar el mercado inmobiliario, mediante la creación del valor añadido que ofrece la tecnología a los distintos procesos que conforman dicho mercado. La creación del valor añadido no se produce por un único cauce, sino que las subtipologías del Proptech son variadas y heterogéneas.

Como usuario con un marcado perfil tecnológico, tengo claro que toda mejora de este sector es más que bienvenida e incluso necesaria. Como abogado, me preocupa que la transformación tecnológica del sector no se realice con todas las garantías legales (y, cuando sea necesario, regulatorias) que sean necesarias. Porque la tecnología suma, aporta y mejora, pero también aumenta, en cierta medida, la vulnerabilidad de los usuarios.

Este autor tiene suficientes años como para haber buscado pisos leyendo anuncios en los periódicos. Para mí, el Proptech comenzó a llegar a nuestras vidas cuando determinados portales de internet (ahora apps) de búsqueda de pisos sustituyeron a esos anuncios cortos, concisos e incompletos, y comenzaron a incluir fotos, vídeos, comparativas de precios y filtros de búsqueda. Fácil, rápido y desde la comodidad de casa. Proptech versión 1.0.

Desde ahí la evolución ha sido imparable. No hemos sido conscientes de la versión 2.0 y ya muchos hablan del 3.0. El ladrillo ha sucumbido al impulso y el encanto de la tecnología. Pero, ¿cómo podemos garantizar la seguridad jurídica cuando el avance tecnológico es más rápido que el avance normativo, y dicha disparidad en la velocidad de avance puede además afectar a infinidad de consumidores?

Primer ejemplo: como manifestación clara del Proptech, la realidad virtual está dejando obsoleta la tradicional "compra sobre plano" (plano bidimensional en muchos casos). Se acabó el imaginar a duras penas cómo será nuestra futura casa (o la reforma de nuestra oficina, o la configuración de la nave logística, etc.). La realidad virtual nos permite tener una imagen clara, más exacta y con detalle. Sin embargo, ¿contribuye a la seguridad del consumidor? Al igual que actualmente se supervisa la documentación que se proporciona a futuros compradores desde una promotora, deberá controlarse la "veracidad" de la información que proporcione dicha realidad virtual a los compradores. Se trata de prevenir situaciones potencialmente abusivas que afecten a los consumidores.

Segundo ejemplo:  el Proptech se manifiesta asimismo bajo la forma de domótica; inmuebles inteligentes, superconectados, que nos hacen/harán la vida más sencilla. Es el llamado "internet de las cosas", que está transformando nuestra manera de interactuar con nuestra propia casa, con la oficina en la que trabajamos o con el centro comercial en el que vamos a pasar una tarde. Un trasvase de datos continuado y un potencial marco para brechas de seguridad virtual. ¿Sustituiremos la tradicional llave física por métodos de entrada digital/electrónica para nuestras casas? ¿Seremos más vulnerables en dicho sentido? ¿Quién tiene acceso a los datos del "internet de las cosas"?

Tercer ejemplo: a imagen y semejanza de los grandes fondos de inversión, el Proptech permite, por medio de muy diversas start-ups y apps, que cualquiera pueda cumplir su sueño inversor y destinar sus ahorros a la inversión inmobiliaria. Todo a un golpe de click, desde el móvil. Simplificación máxima. El riesgo es que se simplifique también la supervisión de las mismas, aumentando el riesgo para los ahorradores-inversores.

Cuarto ejemplo: el Proptech se manifiesta asimismo en el sector comercial y nuestras experiencias de compra. Por un lado, para los que ya se han rendido a la comodidad de comprar mediante apps, la competición por reducir los tiempos de espera nos lleva irremediablemente a un futuro tráfico aéreo de drones. Tráfico que debe ser regulado y supervisado por las importantes (y obvias) implicaciones que puede tener. Por otro lado, para los compradores tradicionales que continúan visitando centros comerciales, éstos se están transformando para ofrecer no sólo meras tiendas, sino mejores y más completas "experiencias" para el consumidor. Para una mejora más individualizada de dichas "experiencias", los datos que la tecnología puede proporcionar son esenciales: con los dispositivos y la tecnología adecuados (sensores de localización, acceso wifi en el teléfono, monitorización de compras realizadas, etc.) se puede identificar qué le podría interesar más a un comprador. Esta información, obviamente, es muy valiosa, y será necesario supervisar y monitorizar que la información que se obtenga no vulnere ninguna normativa protectora de los consumidores.

Existen muchos más ejemplos de cómo el Proptech se nos manifiesta, todos ellos para mejorar nuestra vida mediante procesos más eficientes (buscadores de las mejores ofertas de financiación hipotecaria; aplicación de la tecnología a los procesos de construcción inmobiliaria; eliminación de empresas intermediarias; simplificación en los procesos de alquiler mediante apps; novedosas herramientas tecnológicas de gestión avanzada de inmuebles; etc.).

En todos los casos y ejemplos, nuestra vida se vuelve más cómoda, con procesos más rápidos, eficientes y sencillos. Sin embargo, ¿esa comodidad se traduce en una ganancia en seguridad para los consumidores? No tengo ninguna duda de que debemos dejar que el impulso tecnológico continúe revolucionando para bien nuestro sector inmobiliario. Pero necesitamos un entorno legal y, cuando sea necesario, regulatorio, que nos aporte la seguridad jurídica necesaria para que los consumidores no nos veamos afectados negativamente.

Todo ello con la extraña sensación de que, al terminar el lector de leer este artículo, su contenido ya habrá quedado superado por nuevas fórmulas de Proptech, y los expertos nos contarán que la versión 4.0 ya está aquí.

Artículo  publicado originalmente en el Blog de Fide del Confidencial  el 1 de Marzo de 2018.

​Guillermo Rodrigo García

Socio, Director del Departamento Inmobiliario de Baker McKenzie. Asesora a inversores nacionales e internacionales en sus operaciones inmobiliarias de inversión, así como en la financiación de las mismas. Anteriormente trabajó durante 15 años en el despacho Clifford Chance. Licenciado en Derecho por la Universidad de Zaragoza y Master LLM por el Instituto de Empresa. Profesor de las asignaturas de Financiación de Proyectos Inmobiliarios y de Derecho Civil en el LLM del Instituto de Empresa.




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