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Fundación para la Investigación sobre el Derecho y la Empresa





¿Y qué hacemos con nuestro sistema urbanístico?, por Ismael Fernández Antón


...una problemática que lejos de ser puntual o anecdótica afecta de forma estructural al desarrollo del sector inmobiliario. La sensación es que nuestro sistema urbanístico está desfondado y se muestra incapaz de responder a las exigencias de una realidad económica y social...



Para aquellos a los que nos gusta la materia urbanística (nadie es perfecto) y tenemos la suerte y, en ocasiones, desgracia de vivirla en su aplicación práctica resulta cada vez más difícil encontrar puntos de certidumbre y seguridad jurídica en todo lo que tiene que ver con ella. Como apuntaba El Confidencial en un reciente artículo (https://www.elconfidencial.com/vivienda/2018-03-31/el-caos-urbanistico-se-extiende-por-toda-espana-tras-el-boom_1520655/), los promotores se vienen quejando de la falta de respuestas por parte de la Administración a una problemática que lejos de ser puntual o anecdótica afecta de forma estructural al desarrollo del sector inmobiliario. La sensación es que nuestro sistema urbanístico está desfondado y se muestra incapaz de responder a las exigencias de una realidad económica y social cada vez más dinámica y, como tal, ávida de soluciones rápidas y certeras.

La galopante incapacidad del urbanismo para responder a la realidad a la que pretende dar soluciones se proyecta en prácticamente todo su ámbito (planeamiento urbanístico, gestión urbanística, licencias y disciplina urbanística). Desde la perspectiva del planeamiento urbanístico tenemos ya tristemente asumido que la aprobación de un plan o la revisión de uno ya aprobado son hercúleas tareas que habrán de requerir plazos que como mínimo resultan sonrojantes. El nivel es tal, que ni siquiera cuando una nueva ley del suelo autonómica obliga a los municipios de su comunidad a adaptar sus respectivos planeamientos a la nueva ley en un plazo determinado, se consigue cumplir, en muchos casos, con ese plazo. Si esto es así cuando hay obligación legal de adaptar el plan, imagínense entonces qué sucede cuando no la hay, es decir, cuando la revisión de la ordenación prevista en un plan deriva de la necesidad de que ésta responda a las nuevas dinámicas y necesidades de un municipio sin plazo máximo establecido para ello (¿ciencia ficción?). Como dijo ya el decenio pasado la Cámara de Cuentas de Andalucía, los procedimientos de revisión y adaptación del planeamiento urbanístico resultan "muy complejos y laboriosos" y que el cumplimiento de todos los trámites previstos "se prolonga excesivamente en el tiempo", de tal manera que concluye que "los planes generales están más tiempo redactándose y revisándose que en ejecución". Para muestra un botón: la famosa operación Chamartín que lleva más de 25 años pendiente de aprobación; cuéntenselo ustedes al inversor extranjero porque a mí me da la risa.

En aquellos casos en los que tras un alineamiento de los astros se ha conseguido aprobar definitivamente un plan, lo mejor suele estar por llegar y es que muchos planes son objeto de impugnación judicial que, en tendencia cada vez más creciente, acaba derivando en su nulidad. Como decía el artículo referido al principio de este texto: "en la última década, medio centenar de planes generales de urbanismo han sido anulados"; y no hablamos del plan general de Villaborricos del Melonar, sino de los de Gijón, Vigo, Marbella, Santander, etc... Si bajamos a otros planes de inferior rango la cifra crece exponencialmente. Hasta que la nulidad deviene firme (tras los sucesivos recursos que culminan en la sentencia final del tribunal superior) pueden transcurrir tranquilamente diez años durante los que el plan que finalmente deviene nulo, ha sido intensamente aplicado resultando que la realidad física e incluso la reflejada en el Registro de la Propiedad se encuentran en un planeta distinto del de la realidad jurídica sentada por la sentencia firme de nulidad. Mientras tanto los compradores de inmuebles (que habrán sido debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad) habrán comprado sin tan siquiera haber tomado conocimiento del riesgo de nulidad del plan que da cobertura a su inmueble pues dichos procesos no suelen ser objeto de anotación en dicho registro. Por mucho que ello no vaya a significar necesariamente la demolición de su inmueble, este quedará en situación de fuera de ordenación urbanística (lo que limita las facultades de realización de obras en él) y por tanto su valor económico resultará mermado.

En definitiva, la realidad desde el punto de visto del planeamiento urbanístico es que tenemos un problema de proceso acuciante que ligado a un uso político (y en muchas ocasiones demagógico) de la potestad de planeamiento, hace que la administración no sea capaz de llevar adelante procesos de revisión de planeamiento con garantía de éxito.

Cuando pensamos en la gestión urbanística (materializar lo que el planeamiento dice que hay que hacer en un determinado espacio) no estamos mucho mejor. Por mucho que la normativa diga que los propietarios tienen obligación de urbanizar y construir (so pena de posible expropiación o venta forzosa) la realidad de los hechos se impone y, como se ha demostrado durante la crisis, por mucha obligación que haya, el propietario no siempre puede cumplir y la administración casi nunca es capaz de obligar a cumplir (pues no tiene medio alguno para hacerlo). De nuevo aquí la normativa es estéril e inútil.

Podría seguir poniéndoles la cabeza como un bombo con otras cuestiones relacionadas con temas de licencias o disciplina urbanística pero creo que a estas alturas lo aquí relatado es suficiente para que nos tomemos en serio la necesidad de darle una vuelta de tuerca a un sistema urbanístico que podía ser válido para el contexto económico que lo vio nacer a mediados del siglo XX pero que hoy sirve poco. ¿Nos ponemos a ello?.

Ismael Fernández Antón

Socio del departamento de derecho inmobiliario de Ashurst. tiene extensa experiencia asesorando en todo tipo de operaciones de Derecho inmobiliario y urbanístico, incluyendo operaciones de financiación, compraventa, construcción, urbanismo y procedimientos procesales. Además tiene una amplia experiencia asesorando a clientes nacionales e internacionales en relación con todos los aspectos de la promoción y construcción de centros comerciales y de ocio, hoteles y edificios de uso residencial e industrial. 

Antes de unirse a Ashurst fue Abogado de Derecho inmobiliario en Cuatrecasas, Gonçalves Pereira (2001-2004), y previamente en el despacho Ramos y Arroyo Abogados (99-2001). Master en Planeamiento Urbanístico por la Universidad Carlos III de Madrid. MBA por el IE. Es licenciado en Derecho y Administración de Empresas por la Universidad San Pablo-CEU.

Ha sido reconocido reiteradamente por los más prestigiosos directorios jurídicos como Chambers & Partners y The Legal 500. También fue reconocido como uno de los mejores abogados de la Península Ibérica con menos de 40 años, en la edición 2013 de los 40 Under Forty Awards organizados por Iberian Lawyer.
 

Artículo publicado originalmente en el Blog de Fide de El Confidencial, el jueves 12 de Abril.




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